Se você abandonar um terreno ou um imóvel, corre o risco de perder o direito de posse sobre ele para outra pessoa.
Um imóvel, cujo dono legal o tenha negligenciado, pode ganhar novos donos, se ocupado por pessoas que tenham dado uma função social e econômica ao local. Trata-se da “usucapião”, uma forma que pessoas físicas têm de adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel), devido à sua ocupação ininterrupta, nos prazos fixados na lei, que serão explicados a seguir, caso a caso. Por isso, se você tem um terreno ou uma casa que está deixado de lado, é bom ficar de olho para não perder o bem.
Veja a seguir em que casos a usucapião pode ser aplicada, como se proteger dela e como reivindicá-la.
OS TIPOS DE USUCAPIÃO
USUCAPIÃO ORDINÁRIA (10 anos)
Para se configurar, é necessário que a pessoa esteja no imóvel, no mínimo, há dez anos ininterruptos e sem nenhuma oposição do antigo dono. Ou ainda que o tenha adquirido
onerosamente (ou seja, tenha “comprado de alguém”) para morar há, no mínimo, cinco anos e tenha feito obras de benfeitoria ou realizado investimentos na propriedade.
Veja um exemplo:
Marcelo comprou a posse de um imóvel em que residia uma família há mais de dez anos. Três anos depois, aparece um senhor alegando que aquele terreno era dele. Ele diz que a família que morava antes o tinha invadido porque ele estava fora do país, mas que agora queria de volta o terreno. Marcelo tem direito de tentar a posse do imóvel?
Sim, segundo a lei, Marcelo poderá acrescentar a sua posse à dos antecessores (10+3 anos), mas é necessário que todos tenham ficado no imóvel ininterruptamente. Além disso, ele precisa provar que não houve má-fé na compra do imóvel. Ou seja, que ele pensou que quem o vendeu
fosse o legítimo dono.
Nesse caso, para evitar perder a propriedade, o senhor nunca deveria tê-la abandonado. O ideal seria que tivesse mantido, mesmo à distância, uma vigilância sobre o imóvel e no primeiro momento que soubesse da invasão fizesse uma ocorrência policial.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (15 anos)
Para se encaixar nesta hipótese, é necessário tão somente que a pessoa tenha ocupado o bem por, no mínimo, 15 anos ininterruptos e sem oposição do antigo dono. Ou ainda que tenha feito melhorias no imóvel e o tenha ocupado por, no mínimo, dez anos.
Veja um exemplo:
André resolveu abandonar o imóvel onde morava, pois o local era muito afastado do centro e não tinha saneamento básico. Ao saber desta decisão, Juliano resolveu entrar e morar definitivamente nele, tendo até feito obras no local. Dezesseis anos depois, devido às melhorias de infraestrutura, André se arrepende e volta ao local para ter
de volta seu imóvel. Juliano poderá ficar no imóvel?
Sim, como André quis mesmo abandonar o imóvel, Juliano, que o ocupou e fez benfeitorias, tem grandes chances de ficar com o imóvel.
Nesse caso, para evitar perder a propriedade, André deveria tentar fazer um contrato de locação, ainda que por preço irrisório, pois como o inquilino estaria dando destinação do imóvel, não o perderia.
PRAZO MENOR PARA IMÓVEIS PEQUENOS
Para imóveis urbanos de até que 250 m², se o novo dono não possuir outro imóvel (seja em área urbana ou rural), apenas cinco anos de utilização sem interrupção e oposição de terceiros são necessários para dar o direito de reivindicar a posse.
O mesmo é válido para imóveis rurais com até 50 hectares, em que os novos donos não só tenham estabelecido moradia, como tenham o tornado produtivo.
MUITOS DONOS, UM SÓ IMÓVEL
Terrenos com mais de 250 m² podem ser repassados para vários donos por meio de usucapião, quando ocupados por pessoas de baixa renda para moradia. Porém, nesses casos, o terreno não será repartido entre os moradores. Na verdade, o conjunto de pessoas terá o direito de posse sobre toda a área. Esse tipo de usucapião é mais comum em fábricas ou indústrias abandonadas e requer apenas cinco anos de ocupação por pessoas que não tenham qualquer outro imóvel para morar.
PROTEJA-SE DA USUCAPIÃO
Se você tem um bem que não faz uso dele, não descuide da vigilância. Se não puder manter um vigia no local, ao menos deixe com seus vizinhos o número do seu telefone e peça para que avisem caso aconteça uma invasão.
Ao sinal de qualquer invasão, aja o mais rápido possível para evitar que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel.
Vá até a Delegacia Policial mais próxima do local, registre a ocorrência e em seguida procure um advogado. Se o imóvel já estiver invadido, o melhor a fazer é contratar um advogado especializado e entrar com uma ação de reintegração de posse.
A compra de imóveis em leilões é perigosa, uma vez que o local normalmente está abandonado por um longo período, o que facilita invasões. Só compre imóveis em leilões se tiver verificado cuidadosamente o local.
COMO REIVIDICAR UMA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO
Para adquirir um imóvel por meio de usucapião, é preciso atender os requisitos de cada caso. Se você se enquadra nesta situação, para obter a propriedade do bem, é preciso entrar na Justiça para reivindicá-la, juntando as provas que tiver. São úteis: comprovantes de pagamento de contas e impostos e documentos que comprovem que o imóvel estava abandonado pelo antigo dono (quando possível).
Além disso, você precisará dos seguintes documentos: identidade, CPF, certidão de casamento (se for o caso), comprovante de residência; matrícula do imóvel que irá usucapir ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula; LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO e MEMORIAL DESCRITIVO (geralmente essa documentação é conseguida na Prefeitura); nome completo e endereço dos vizinhos, pois estes farão parte do processo, e o contrato de promessa de compra e venda do imóvel (quando houver).
Imóveis públicos não podem ser requisitados por usucapião, tampouco aqueles em que haja o pagamento de aluguel ao dono.
A ação deve ser ajuizada na mesma comarca em que o imóvel esteja localizado. Se o juiz concordar com o pedido, a sentença deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para que haja a transferência da posse.
TIRE AS SUAS DÚVIDAS
1 - Usucapião é a mesma coisa que desapropriação?
Não. Na usucapião, outra pessoa física passa a ser dona de uma propriedade. Na desapropriação, o poder público toma o bem para si, indenizando ou não o proprietário do bem.
2 - É possível comprar a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel não se vende. Quando as pessoas “compram um imóvel”, o que há é a
cessão de posse sobre ele.
3 - Sou inquilino do mesmo imóvel há mais de 20 anos. Posso me tornar proprietário pela usucapião?
Quando você aluga um imóvel, será inquilino até o término do contrato, não podendo alegar
usucapião. Porém, se o proprietário sumir e nunca mais cobrar o aluguel, abandonando o imóvel,
se você atender a todos os requisitos poderá usucapir.
AMIGOS,AMIGOS,NEGÔCIOS À PARTE
Se você emprestar um imóvel para amigos ou familiares, faça sempre um contrato para evitar
a configuração futura de usucapião. Não precisa dizer para a pessoa que está desconfiado, mas o prevenido sempre tem menos dor de cabeça que o crédulo.
Fonte: Revista Dinheiro&Direitos de Dezembro de 2009/Janeiro de 2010 no site da Proteste:
